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税理士法人タクトコンサルティング
株式会社タクトコンサルティング
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| No.470 速報！平成２４年度税制改正案 |
～平成２４年度税制改正大綱発表される！
大綱に盛り込まれた改正案の主な内容は以下のとおり～
☆【相続税・贈与税】改正案
１．直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置について、次の通りに見直す。
(１)非課税限度額を次の通りとする。ただし、東日本大震災により住宅用家屋が滅失等した受贈者については、贈与を受けた年にかかわらず、一律１，０００万円（省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅用家屋は１，５００万円）とする。
贈与を受けた年 省エネルギー性・耐震性を備えた 左記以外の住宅用家屋
良質な住宅用家屋
平成２４年 非課税限度額１，５００万円 非課税限度額１，０００万円
平成２５年 非課税限度額１，２００万円 非課税限度額 ７００万円
平成２６年 非課税限度額１，０００万円 非課税限度額 ５００万円
(２)適用対象となる住宅用家屋の床面積（現行５０㎡以上）を、東日本大震災の被災者を除き、２４０㎡以下とする。
(３)平成２４年１月１日から２６年１２月３１日までの間に贈与により取得する住宅取得等資金に係る贈与税について適用する。
２．住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例の適用制限を、平成２６年１２月３１日まで３年延長する。
３．相続税の連帯納付義務について、①申告期限等から５年を経過した場合（申告期限等から５年経過時点で連帯納付義務の履行を求めているものを除く）、②納税義務者が延納又は納税猶予の適用を受けた場合は、連帯納付義務を解除する。この改正は、平成２４年４月１日以後に申告期限等が到来する相続税と、同日において滞納中の相続税について適用する。
４．平成２３年度税制改正で積み残しとなった「相続税・贈与税の改正（課税ベース・税率構造の見直し等）」については、今後の税制抜本改革における実現を目指す。
☆【土地・住宅税制（所得税・法人税等）】改正案
１．事業用資産の買換え特例の「長期（１０年超）所有の土地等、建物等から国内にある土地等、建物等への買換え」について、適用対象となる買換資産のうち、土地等の範囲を「事務所等の一定の建築物等の敷地の用に供されている、面積３００㎡以上のもの」に限定する等の見直しを行った上、適用制限を平成２６年１２月３１日まで３年延長する。
２．特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡取得の特例について、譲渡対価の要件を１．５億円（現行２億円）に引き下げた上、平成２４年１月１日から２５年１２月３１日までの間に行う居住用財産の譲渡について適用する。
３．居住用財産の譲渡・買換えに伴う譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例の適用制限を、平成２５年１２月３１日まで２年延長する。
４．認定省エネルギー建築物（仮称）のうち認定住宅に係る住宅ローン控除を新設し、住宅借入金等の年末残高の限度額を平成２４年入居分は４，０００万円、２５年入居分は３，０００万円とし、控除期間（最長）を１０年、控除率を１．０％とする。
５．会社分割に伴う不動産の所有権の移転登記等に対する登録免許税の軽減措置について、軽減税率を見直した上、適用期限を平成２７年３月３１日まで３年延長する。
６．不動産所得税の宅地評価土地の課税標準を固定資産税評価額の１/２相当額とする特例と、住宅及び住宅用地の取得に係る標準税率を３％とする特例の適用期限を、平成２７年３月３１日まで３年延長する。
☆【法人税制・中小企業税制（法人税等）】改正案
１．中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例の適用期限を、平成２６年３月３１日まで２年延長する。
２．交際費等の損金不算入制度（中小法人に係る損金算入の特例を含む）の適用期限を２年延長し、平成２６年３月３１日までの間に開始する各事業年度までとする。
☆【個人所得課税（所得税等）】改正案
１．その年中の給与等の収入金額が１，５００万円を超える場合の給与所得控除額は、２４５万円の上限を設ける。
この改正は、平成２５年分以後の所得税及び平成２６年度分以後の個人住民税について適用する。
２．勤続年数５年以下の役員等が支払を受ける退職手当等のうち、役員等の勤続年数に対応するものに係る退職所得の課税方法については、退職所得控除額を控除した残額の２分の１とする措置を廃止する。
この改正は、平成２５年分以後の所得税と、平成２５年１月１日以後に支払われるべき退職手当等に係る個人住民税について適用する。
３．各年１２月３１日現在で時価５，０００万円超の国外財産を保有する個人（居住者）に対し、保有する国外財産に係る調書の提出を義務付ける制度（罰則付き）を設ける。
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| No.447 相続税増税は、資産活用を活性化させる |
１．９５％は課税されるかも？
平成２２年４月以降、小規模宅地の評価が改正されました。平成２３年４月以降は相続税の基礎控除が４０％縮小され、税率がアップされる予定です。相続税は増税一色です。
改正により自宅の土地が評価減できなくなると、その土地は更地相当の相続税評価額となって、まるまる課税対象になります。基礎控除は法定相続人が３人なら４，８００万円、２人なら４，２００万円です。自宅の土地が５，０００万円以上であれば、相続税が課税されるのです。
都内の区役所で無料税務相談を受けている税理士さんが言いました。
「相談に来る人のほとんどが課税されます。おおざっぱに言うと、２００㎡（約６０坪）以上の一戸建てを都内に持っている人は９５％課税されるでしょう！」
資産家は大増税、一般の人でも課税される恐れが高まります。
２．税制改正の流れからヒントが・・・
相続税が増税される一方で、贈与税は一部でありますが減税されています。贈与はいつでも、誰に対しても、何回も出来ます。税制では親から子へ、孫へ、資産移転（贈与）を促しています。
所得税も高額所得者へ増税する一方で、法人の実効税率は４０％から３５％へ軽減されています。
税制改正の流れの中に、資産運用の節税ヒントが示されています。
３．資産組み替えのすすめ
相続税は、①貯めた金融資産（預金、有価証券）、②守ってきた不動産、その「残高」に課税します。
資産を守ってじっとしていると、「もう一人の相続人（国）」が強制的に財産から徴税してきます。
個人は資産に対する考え方を変えなければなりません。そのヒントは企業の経営にあります。
企業経営の目的は「将来キャッシュフローの最大化」です。すべての資産は利益に貢献し、キャッシュフローを最大化させるために活用されます。
個人も資産を守るだけではなく、資産を組み替えて、「キャッシュを稼ぐ力」にしなければなりません。
４．将来収益力は相続税が非課税
収益力がゼロの不動産１億円を売って、立地の良い投資用マンションに組み替えます。収益力は利回り年６％です。物件によっては評価額に占める土地の割合がぐっと低くできるため、相続税評価は１億円から約３，０００万円にでき、７，０００万円分評価が下げられます。
もちろん、将来収益力は確定されたものではありません。家賃下落、空室リスクも十分に考慮しなければなりませんが、将来収益力は、最大で１億円×６％×３０年～４０年≒１．８億円～２．４億円です。
将来収益力には相続税は非課税です。収益力のある財産を相続する子や孫は大喜びです。
５．建物価格は非課税で現金化される
１億円の投資用マンションの建物価格を７，０００万円だとします。７，０００万円は耐用年数（仮に中古で３５年とする）を通じて、１年間約２００万円（７，０００万円÷３５年）は、減価償却費となります。賃貸用建物を贈与又は相続で取得した人も償却費を必要経費とできるので、その分節税になります。
立地条件の良い賃貸建物は、収益力が期待できるとともに、相続税、所得税対策としても有効なのです。
６．団塊世代が主役、死に金から生き金に
組み替え、資産運用は相続人である団塊世代を中心とした５０代～６０代が決断、実行します。相続税対策、本人の老後の生活設計を考えます。相続前からそして相続後も、資産家ではなく資産経営者として登場してきます。資産経営者は資産の収益力、換金性、節税力に着目し、将来を見据えています。
団塊世代の親は収益力を原資として、親から子へ、孫へ３世代の生活設計を考えます。
資産を活かして、収益を生ませ、その資金を貯め込む（死に金）だけでなく、家族のため、人のためにつかっていく（生き金）にしていきます。
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| No.446 速報！平成２３年度税制改正 |
～平成２３年度税制改正大綱発表される！主な改正内容は以下のとおり～
【相続税】≪参考文献「平成２３年度税制改正大綱」P.６１≫
☆基礎控除
１．定額控除
現行 ５，０００万円
改正案 ３，０００万円
２．法定相続人比例控除
現行 １，０００万円に法定相続人数を乗じた金額
改正案 ６００万円に法定相続人数を乗じた金額
☆死亡保険金の非課税限度額
現行 ５００万円に法定相続人の数を乗じた金額
改正案 ５００万円に法定相続人（未成年者、障害者又は相続開始直前に被相続人と生計を一にしていた者に限る）の数を乗じた金額
☆税率構造
現行
法定相続分に応じる各人の取得金額 税率
１，０００万円以下の金額 １０％
３，０００万円 〃 １５％
５，０００万円 〃 ２０％
１億円 〃 ３０％
３億円 〃 ４０％
３億円超の金額 ５０％
改正案
法定相続分に応じる各人の取得金額 税率
１，０００万円以下の金額 １０％
３，０００万円 〃 １５％
５，０００万円 〃 ２０％
１億円 〃 ３０％
２億円 〃 ４０％
３億円 〃 ４５％
６億円 〃 ５０％
６億円超の金額 ５５％
（注）上記の改正は、平成２３年４月１日以後の相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税について適用する。
【贈与税】≪参考文献「平成２３年度税制改正大綱」P.６２・６３・６４≫
☆相続時精算課税以外の贈与税の税率構造
現行
基礎控除後の課税価格 税率
２００万円以下の金額 １０％
３００万円 〃 １５％
４００万円 〃 ２０％
６００万円 〃 ３０％
１，０００万円 〃 ４０％
１，０００万円超の金額 ５０％
改正案
１．２０歳以上の者が直系尊属から贈与を受けた財産に係る贈与税
基礎控除後の課税価格 税率
２００万円以下の金額 １０％
４００万円 〃 １５％
６００万円 〃 ２０％
１，０００万円 〃 ３０％
１，５００万円 〃 ４０％
３，０００万円 〃 ４５％
４，５００万円 〃 ５０％
４，５００万円超の金額 ５５％
２．１.以外の贈与財産に係る贈与税
基礎控除後の課税価格 税率
２００万円以下の金額 １０％
３００万円 〃 １５％
４００万円 〃 ２０％
６００万円 〃 ３０％
１，０００万円 〃 ４０％
１，５００万円 〃 ４５％
３，０００万円 〃 ５０％
３，０００万円超の金額 ５５％
☆相続時精算課税
現行
１．受贈者は２０歳以上の推定相続人のみ。
２．贈与者の年齢は６５歳以上であること。
改正案
１．受贈者の範囲に、２０歳以上である孫を追加する。
２．贈与者の年齢要件を６０歳以上に引き下げる。
☆直系尊属からの住宅取得等資金贈与の非課税
現行
住宅の新築等に先行して、その敷地に供される土地等を取得する場合における当該土地等の取得のための資金の贈与については、適用対象外。
改正案
適用対象となる住宅取得等資金の範囲に、住宅の新築等（住宅取得等資金の贈与を受けた翌年３月１５日までに行われるものに限る）に先行して、その敷地に供される土地等を取得する場合における当該土地等の取得のための資金を追加する。
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| No.438 自宅の相続・介護を考える |
１．お家断絶、お取りつぶし
今回は、「小規模宅地の特例の改正の影響」について、その対応を考えます。改正の影響は大きいです。とりわけ、都心、都内、その周辺で地価の高い地域の「居住用土地」が直撃されます。 例えば、１㎡あたり６０万円（坪２００万円）の居住用土地２４０㎡（約７３坪）、約１億５０００万円で評価されたとします。特定居住用宅地として、８０％評価減が使えれば、１億５０００万円×（１－０．８）＝３０００万円です。評価減がなければ、１億５０００万円です。その差額は、１億２０００万円です。相続税の税率が５０％であれば、相続税が６０００万円増税となります。３０％であっても、３６００万円の増税です。同居していない相続人が地価の高い自宅を無事に相続することが困難になりました。まさに、今回の評価の改正は、「お家断絶、お取りつぶし」をもたらします。
２．対応策は４つ
①同居する・・・誰が住むか
夫から妻へ自宅を相続する場合には、同居する相続人（妻）ですから、問題はありません。一次相続（夫→妻）は、何とかなります。問題は、二次相続（母→子）、同居していない相続人（子供）です。それなら同居すればＯＫです。夫を亡くした母が一人で生活しています。介護の為に子が親と同居する。リフォーム又は二世帯住宅が考えられます。しかし、現実は、「一緒に住むのは…嫁が納得しないので無理です。」「それなら娘が同居、娘むこを説得して…」などいろいろありますが、家庭生活、財産のことを家族全員で考えることが大切です。
②－１ 近くに住む
同居が無理ならば、子が自分の家を手放して（売却または賃貸）して親の近くに賃貸で住む。「同居は無理でも近くに住んでの介護ならOK」という人もいます。
自分や自分の配偶者が保有するマイホームに相続開始前３年以内に居住していない子（通称：家なき子）が、親の家を相続（他の相続人が同居していないことが必要）する場合には、居住用の８０％評価減が使えます。
②－２ 他の相続人の声
「兄（姉）が同居するのはいいけど、莫大な財産（自宅）を一人占めするのはいかがなものか」という他の相続人の声も出てきます。そこで、同居した兄が自宅を小規模宅地の８０％評価減を使って相続する。同時に他の兄弟に代償分割として、相当の金銭を渡すとします。兄は、相続税の申告期限（相続後１０ヶ月）を過ぎた後に自宅を売却します。兄は、譲渡所得税・住民税の計算上、居住用財産の特例控除３０００万円を使い、かつ低税率（譲渡益６０００万円まで１４％）を使います。相続税と譲渡税の節税をして、他の兄弟に財産を分割します。節税相当額で代償分割も可能になるケースもあります。
③ 賃貸化のすすめ
同居が無理なら、自宅を賃貸します。
母の介護が自宅で困難であれば、老人ホームでと考えます。自宅が空き家になります。空き家では、近所に迷惑、危険です。維持費も介護費用も増えます。そこで、自宅を「定期借家契約」で賃貸します。２～３年でもOKです。となると、建物は、借家権割合 ３０％分が減額して評価され、土地は、貸家建付地として自用地より▲１８％～２１％相当の評価減となることに加え、小規模宅地の特例で、貸付事業用として２００㎡（６０坪）まで、５０％の減額となります。以上のように、自宅を賃貸すると様々な評価減が受けられます。
相続後は建物の取り壊しの費用化、さらに、売却時には、事業用資産の買換え特例も選択出来ます。
④ 組み替えのすすめ
「一人暮らしは危険。相続後の財産分割」を考えれば、生前に自宅を売却して居住用・投資用のマンションに組み替えるのも一案です。自宅を１．５億円で売却して、便利で安全快適な駅前の５０００万円のマンションに暮らすとともに、投資用マンション数戸を購入すれば、節税と財産分けがセットになります。
３．家族の生活、相続問題の見直し
今回の相続税の自宅評価の改正は、家族の生活設計、相続問題の見直しをする機会でもあります。改正をきっかけに「自宅の相続と介護」が大きなテーマになってきました。
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| No.422 速報！平成２２年度税制改正 |
～平成２２年度税制改正大網発表される！主な改正内容は以下のとおり～
【相続税・贈与税】
☆相続税・小規模宅地等の課税の特例
１．相続人等が相続税の申告期限まで事業又は居住を継続しない宅地等は、減額措置（現行：２００㎡まで５０％減額）の適用対象から除外する。
２．一の宅地等を共同相続する場合は、取得者ごとに適用要件を判定し、要件を満たさない者については減額をしない。
３．一棟の建物の敷地のうちに特定居住用宅地等に該当する部分とそれ以外の部分がある場合には、部分ごとに按分して減額割合を計算する。
４．被相続人等が居住の用に供していた宅地等が複数ある場合は、特定居住用宅地等は被相続人等が主として居住の用に供していた一の宅地等に限定されることを明確化する。
※ 上記の改正は、平成２２年４月１日以後の相続又は遺贈により取得する小規模宅地等に係る相続税について適用する。
【住宅・土地税制】
☆贈与税・所得税・法人税・個人住民税
１．住宅取得等資金に係る贈与税の特例措置等
（１）直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置
①非課税限度額（現行：５００万円）を次のように引き上げる。
・平成２２年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者は、１，５００万円
・平成２３年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者は、１，０００万円
②適用対象となる者を、贈与を受けた年の合計所得金額が２，０００万円以下の者に限定する。
③適用期限を平成２３年１２月３１日（現行：平成２２年１２月３１日）までとする。
※上記の改正は、平成２２年１月１日以後に贈与により取得する住宅取得等資金に係る贈与税について適用する。
ただし平成２２年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者については、上記の改正前の制度と選択適用できる。
（２）住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例
特別控除の上乗せ（現行：１，０００万円）の特例を廃止し、年齢要件の特例の適用期限を２年延長する。
２． 特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の特例
譲渡資産の譲渡対価の額が２億円以下であることの要件を追加したうえ、適用期限を２年延長する。
※上記の改正は、平成２２年１月１日以後に行う居住用財産の譲渡について適用する。
３． 居住用財産の譲渡・買換えに伴う譲渡損失の損益通算・繰越控除を２年延長する。
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| No.398 速報！平成２１年度税制改正 |
～平成２１年度自由民主党税制改正大網発表される！主な改正内容は以下のとおり～
【住宅・土地税制】
● 所得税 法人税 登録免許税 個人住民税 不動産取得税
（１）個人と法人が平成２１年と平成２２年中に取得をした国内にある土地等で、その年１月１日の所有期間が５年超の譲渡をした場合には、その年中の譲渡益から１，０００万円を控除する。
（２）平成２１年と平成２２年中に土地等を取得した法人と個人事業者は、その土地等の取得価額を限度として、取得後１０年間に他の土地等を売却して譲渡益が発生した場合であっても、先に取得した土地等の価額を圧縮記帳することにより、平成２１年取得分は譲渡益の８割、２２年取得分は６割について課税を繰り延べる。
（３）所有期間１０年超の事業用資産の買換え特例の適用期限を、平成２３年１２月３１日まで延長する。
（４）住宅ローン減税につき、制度内容を次の通り拡充のうえ、適用期限を平成２５年１２月３１日まで延長する。また、所得税で控除しきれなかった残額については、個人住民税から控除可能とする。（最高９７，５００円）
★一般の住宅に入居の場合
居住年 控除期間 借入金の年末残高の限度額 控除率
平成２１年 １０年間 ５，０００万円 １．０％
平成２２年 １０年間 ５，０００万円 １．０％
平成２３年 １０年間 ４，０００万円 １．０％
平成２４年 １０年間 ３，０００万円 １．０％
平成２５年 １０年間 ２，０００万円 １．０％
★認定長期優良住宅に入居の場合
居住年 控除期間 借入金の年末残高の限度額 控除率
平成２１年 １０年間 ５，０００万円 １．２％
平成２２年 １０年間 ５，０００万円 １．２％
平成２３年 １０年間 ５，０００万円 １．２％
平成２４年 １０年間 ４，０００万円 １．０％
平成２５年 １０年間 ３，０００万円 １．０％
（注）平成２１年中に入居し、控除期間１０年、かつ控除期間中の住宅借入金等残高がつねに５，０００万円とすると、控除率１％（長期優良住宅は１．２％）より、控除額の総額は５００万円（長期優良住宅は６００万円）となる。
（５）自己資金で長期優良住宅を新築又は省エネ・バリアフリー改修を行う場合は、一定
の税額控除を認める。
（６）不動産譲渡契約書等に係る印紙税の税率の特例措置の適用期限を、平成２３年３月３１日まで延長する。
（７）土地の売買に係る登録免許税の特例措置について、次の通り平成２３年４月１日から段階的に引き上げる。
～平成２３年 ３月３１日 １０／１，０００
平成２３年 ４月 １日～ １３／１，０００
平成２４年４月１日～平成２５年３月３１日 １５／１，０００
（８）住宅用家屋に係る所有権の保存登記、移転登記及び抵当権の設定登記に対する登録免許税の税率の軽減措置の適用期限を、平成２３年３月３１日まで延長する。
（９）不動産取得税の宅地評価土地の課税標準の特例（課税標準＝固定資産税評価額×１／２）、商業地の標準税率並びに住宅と住宅用地の標準税率を３％とする特例の適用期限を、平成２４年３月３１日まで延長する。
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| No.390 相続の入口と出口 |
１． 奥が深い
相続の仕事は奥が深いです。入口と出口があり、さらにまた入口があるからです。３０年以上この仕事をやり続けていますが、お客様の相談にのっていると、「毎日が新鮮」です。人生ドラマを見ているようです。
２． 土地活用とその後
相続税対策、固定資産税対策として、「土地有効活用」のため、借入金で賃貸住宅を建てました。２５年後に相続が発生しました。借入金は、ほとんど返済したものの、老朽化した建物の修繕費は大変です。さらには、兄弟３人の協議で「土地有効活用」の、「雲行きがあやしく」なりました。３年計画で、「更地売却」を計画し、定期借家契約に切り換えて、売却計画を実行しました。父は、「土地を守る為」と思っていましたが、相続人は、共有回避、財産分割、そして「土地は不要」と判断しました。
３． 資産会社は究極の節税
節税のために、資産は会社所有にする。株式を分散し、持株会社、財団を設立等々、大口資産家の相続税対策は、手が込み、複雑になります。
父が亡くなり、されに母が亡くなって、子供たちの代になると、対策そのものが現状と合わなくなってきます。対策は、すべて「現金」ではなく「間接」「共有」状態になっています。相続人は勿論、子供と言っても５０代後半です。親とは価値観、生き方が異なります。そこで当然「間接」「共有」の解消という、「出口」を求めてきます。この出口戦略が重要なのです。
不動産の現金化、金庫株、Ｍ＆Ａ、事業譲渡、ＭＢＯ、会社分割、財団そのものの行く末を何とかしなくては・・・。
株主の複雑化、高齢化に対応すべく、必ず「一件落着」させます。相続人の自主独立のお手伝いをします。
４． 生命保険の加入と出口
ご主人が突然亡くなりました。億単位の生命保険金を奥様が受け取りました。保険料の支払いはご主人が、受取人は奥様です。相続税法上は、「みなし相続財産」として、相続税の申告が必要です。
「本郷さん、遺言書通りですから、子供たちにはこの申告書は絶対に見せないでください。」
「なぜですか？」
「子供たちに、夫婦で築いた財産を見せる必要はありません。しかもこんな大きな金額が、あることを知ったらまずいですよ。」
確かにそうだな。保険金は奥様が受取人です。相続税法上はみなし相続財産ですが、民法上は分割協議の対象外です。子供には無関係です。億の単位のお金を、４０歳後半の子供が知ったら・・・。
奥様の気持ちは十分に分かります。そこで、子供たちには申告書は絶対に見せませんでした。
相続人に申告書を見せないのは問題ですが、親子関係の方が大事です。
５． 最後のひとこと
相続の仕事が終わり、数年後に突然連絡があしました。
「お久しぶりです。あれから３年経ちますね。」
「もう３年ですか。実は折り入ってご相談したいことがありまして・・・。」
こんなやり取りは日常茶飯事です。
その後に、相談がないようであれば、こちらの仕事に満足されてないか、自分が信頼されていないかです。普通であれば、相続後の相談は必ずあります。そうでなくては、プロの仕事ではありません。
ところで、もうひとつ大事な話があります。
相続でも何でも、仕事が一段落して終わったときに、最後の「決めセリフ」必ず言うことです。
「何かありましたら、いつでもご相談ください。どんなことでもかまいませんから、必ず事前に連絡してください。」
単純ですが、このひと言は必ず言います。照れずにはっきりと、お客さまの目を見つめて、しっかり伝えます。
相続は、一生のお付き合いですから。
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| No.372 住宅の税務をめぐる最近の話題 |
１． いつも問われる「居住用」の意味
マイホームの税務では、売却益から最大３，０００万円を控除できる特例の適用をめぐるトラブルが少なくありません。この特例は、原則として適用する人が実際に住んでいた住宅を適用対象としています。このため、①本当にその家で生活していたかどうか、②別宅や仮住まいやこの特例を受けることだけを目的として入居したのではないか、こんな疑問が出てくるケースでは、トラブルになるケースが多いのです。
最近、次のような事例がでてきました。隣の古い家を買って、自宅を買い増しした納税者Ａさんが後年、敷地全部を売って売却益が出た際、３，０００万円控除の特例を適用したところ、税務署から否認されたケースです。
裁決によると、Ａさんはもともと木造２階建ての家に住んでいました。平成８年に隣にあった古い木造２階建て、風呂・台所トイレ等がある床面積約６０平方メートルの家を取得しました。Ａさんはこの住宅に次男・三男を住まわせました。ただ、風呂は水漏れしており使っておらず、台所に水道・ガスは使わず、トイレのみ使用し、寝るだけの家として使っていました。このため食事と入浴は「本家」で済ませていました。その後、Ａさんは平成１６年にもとの家と買い増しした家の敷地を譲渡し、３，０００万円控除を適用しました。
２． 一体として本宅？それとも別宅？
しかし税務署は、住宅が２つ以上ある場合には、主として居住の用に供されていたと認められる家屋だけに特例の適用ができるから、買い増しした家の敷地は適用できないとして追徴しました。Ａさんは、二つの家屋を一構えの住宅として居住の用に供していたのだから土地全体の売却益に特例の適用が認められるべきだと不服申立して争いとなったものです。
国税不服審判所は、「二以上の家屋が併せて一構えの家屋であると認められるか否かについては、単に親族等によって機能的に一体として居住の用に供されているのみでは不十分であり、家屋の構造、規模、設備等の状況から判断していずれかまたはそれぞれが独立の居住用家屋としては機能できないものでなければならない」として、Ａさんが買い増しした家を居室として利用していたのは「主観的事情にすぎない」と指摘。Ａさんの主張を退けています（平成１９年２月７日）。
３． 相続後すぐに贈与したら特例はどうなる？
被相続人と同居していた相続人が、同居住宅の敷地を相続したら相続税の計算上、「小規模宅地の評価減特例」が適用されます。では相続した敷地の一部をすぐに配偶者に贈与した場合、どうでしょうか・・・。
「小規模宅地の評価減特例」は、被相続人が自ら住んでいた所有地を相続人が取得した場合、一定の要件のもとで相続税の計算上、５０％又は８０％の評価減が認められる税制上の特典です。８０％の評価減が認められるのは２４０平方メートルまでの宅地です。
さらに①被相続人の配偶者が相続した場合、②被相続人と同居していた親族が相続し、相続開始前から少なくとも相続税の申告期限までその宅地を保有・居住している場合、③相続開始直前、被相続人に同居していた相続人がいない場合で、相続開始前３年間、自分の家に住んだことのない相続人が宅地を相続し、相続開始時から申告期限までその宅地等を有している場合のどれかに該当する場合に、ようやく８０％評価減が認められますが、この要件を満たさないと２００平方メートルまでの敷地に対し５０％の評価減しか認められない仕組みです。
４． 原則では「小規模宅地の評価減」適用ないが・・・
先の相続後すぐに贈与したという問題は、②のケースの変形といえるタイプです。すなわち、被相続人と同居していた相続人が、同居していた住宅の敷地を相続したものの、相続税の申告期限までに、一部を相続人の配偶者に贈与したケースです。この場合、８０％評価減が適用されるのは、宅地のどの範囲までかが問題になります。
東京国税局の資料によると、この問題について、同居していた相続人が取得した宅地は、そのまま相続税の申告時点まで保有していれば８０％の評価減が適用できたが、申告期限前に配偶者に贈与した一部の宅地については本来、８０％の評価減の適用はないが、一棟の住宅の敷地に、８０％評価減が適用できる部分がある場合には、一定の事業用宅地に該当する場合を除いて、敷地全体が８０％評価減の適用が取扱いで認められているとしています（措置法通達６９の４―２２）。
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| No.361 安全に財産を相続するために |
１．遺言書をめぐるトラブル
お父様が亡くなりました。四十九日法要の際に相続人が集まった席で長男が遺言書があると切り出しました。ところが、その席で次男も遺言書を預かっているとスーツの内ポケットから封筒を取り出しました。遺言書が２通です。それぞれの子供が自分に有利な遺言書をお父様にお願いして書いてもらっていたのでした。相続の方針は皆さんで話し合って決めることができれば良いのですが、そうもいかないことがありますね。
２．遺言書の限界
相続でもめないために遺言書を作成するのですが、遺言書は何回でも書き直すことができ、古い遺言者はただの紙切れになってしまいます。ですから遺言書はその内容が変更されてしまうリスクがあるのです。
では、遺言書を契約書にして親族全員で署名押印して財産の分け方を決めたら変更できなくなるのでしょうか。結論としてはこれも遺言書と同様に親の一方的な意志で内容を変えることができます。遺産の分配は親の権利であり、誰も拘束することはできないのです。
３．相続の方針を確定させるための対応策
ではどうすれば相続の方針を事前に確定できるのでしょうか。ひとつは生前に贈与してしまうことです。
しかし生前に贈与できない事情がある場合にどう対策するか、ここで負担付死因贈与契約があります。負担付死因贈与契約とは「老後の面倒を診てくれたら、私が死んだときに××を贈与する」というもので、なんらかの負担をしたかわりに財産をあげるというものです。財産をもらう人がきちんと負担を負っている場合には、後から親の一方的な意思で内容を変更することはできません。
４．遺留分放棄
生前贈与、遺言書、負担付死因贈与契約書等により相続の方針を決めておいてもその内容が、ある相続人（Ａさん）に著しく不利になっている場合、Ａさんが遺留分の減殺請求という手続きをとれば、他の相続人はＡさんに法律で保証された一定の財産（遺留分）を渡さねばなりません。
そこで、遺留分を侵害しているような遺言書等が作成されている場合で、これを確実に履行するには相続発生前に家庭裁判所の許可を得て遺留分の放棄をしてもらう必要があります。もちろん放棄する人が自分の意思で行うことが必要です。裁判所で、遺留分の放棄を申請した者の意思と放棄の理由等が確認されて許可されることになります。
５．財産管理能力がない者への遺贈等
相続税の負担を考えて、子供をとばして孫に財産を遺贈する場合、財産の管理が問題となることが少なくありません。孫にはまだ財産の管理能力がなく、誰かにだまされて、あげた財産を失ってしまうのではないか心配です。このような場合には、信託の活用が検討できます。事前に不動産を信頼できる子供か同族法人に信託します。不動産は子供か同族法人の名義となり責任を持ってしっかり管理されます。そして受益権（不動産から得られる収入を得る権利）を孫に遺贈するのです。孫は実質的には不動産をもらったのと同じ経済効果を得ることができます。もとろん相続税の対策にもなります。
また、親が子に財産を贈与しても、引き続き親が財産の管理をしている場合、税務調査において名義預金等（名義は子供でも実質面において親の財産と認定される）として否認されることがあります。これは相続調査における否認事例の第一位です。贈与したつもりの財産を親が引き続き管理する所にリスクがあります。しかし、子供に管理させては無駄遣いしてしまうかもしれないし・・・。そこで、子供に贈与した財産を親が信託により預かってしまいます。親が管理していても信託契約に従っている以上、問題とされるリスクは少ないでしょう。
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| No.360 大胆素敵な相続・資産対策 |
１． 都心不動産の贈与
２年前、 ７５歳で遺言書を書いたオーナー経営者Ａさんは、「これで気持ちが落ち着いた。これからはヘタな節税対策はしないでくれ。晩節を汚したくないから。」元気なＡさんがきっぱり言いました。
ところが、昨年Ａさんは、遺言書の内容通りに「都心の不動産を子供（孫を含む）に贈与してくれ。」「 ２～ ３年後に都心の土地の相続税評価額は ２～ ３倍になるから。今年が評価額では底値だと思う。」
強い口調で言われました。登記費用、贈与税等も、Ａさんが立替えました。その後預かり保証金と家賃収入で返済計画をたてました。建物の減価償却費（支出を伴わない費用）が立替え金の返済原資となります。
平成 １８年から平成 １９年にかけて公示価額は ４０％引き上がり、その後も上昇することでしょう。莫大な財産贈与を完了させてしまいました。
２． 大型な資産の組替え
好立地な場所に大型な建物を建設に着手したＢさん。これで借入金が個人、法人合計で ２０億円を超えました。
そして本年、大型駐車場の売却を決断した。来年末に期限切れとなる事業用資産の買換特例を適用させることにした。
「今は金利が安い。建物は昨年に契約し、適正価額だ。家賃は定期借家契約で５年は安定する。しかし ５年後は分からない。将来金利が上がり、家賃が下がれば大きなリスクになる。土地価額はピークだと思う。今が組替えのラストチャンスだ。」
土地売却資金で、建物の借入金返済すれば収益力は向上します。キャッシュフローは格段に良くなります。法人、個人の所得は増えます。新たな税金（法人税、所得税）問題は出てきます。しかし、経営と資金の安定度は高まります。
３． ６８歳、引退。株式全部贈与
Ｃさんは創業 ４０年、満 ６８歳です。「今が潮時、息子（４０歳）にバトンタッチする」と決断した。夫婦で引退します。退職金を ２人で数億円引き出します。会社は蓄積利益を吐き出して、赤字となります。株価は半値に引き下がり、会社の資金は ３分の １に減少しました。跡継ぎの息子さん曰く、「会社の金庫は空っぽです。でも、社員と設備はあります。それに、取引先も安定しています。父から引き継ぐ会社には信用（ブランド）が残っています。」
相続時精算課税制度を利用したので、 ２０％の贈与税を父から借りて支払いました。
「この後、会社の価値を引上げるのは私の仕事であり、責任です。」退職金はＣ夫婦の老後の生活資金と弟と妹への財産分けに充当します。
４． 大胆なことが出来る
こうした大型な贈与、組替え、そして決断と実行ができる背景は何か？理由は３つあります。
①資金や収益力があること
資金の余裕がなければ、諸費用が支払えません。収益力がなければ費用化のメリット、贈与される人の喜びはありません。費用や贈与税の額は財産の大きさと比較して考えます。
②決断力のあるリーダーが健在
理屈で分かっても、決断と実行ができなければ「絵に描いた餅」です。リーダーシップのある父親が元気でパワーのあるうちに実行します。
③親子、夫婦関係が良好なこと
家族仲が良好なのが前提条件です。親が子に贈与。子は親に感謝。ハッピー家族だから出来ることです。
最後に、「節税をしなくて良い」と言ったＡさんに「どうして思い切った贈与をしたのですか？」と聞くと、「ヘタ(・・)な(・)節税はするなと言った筈だよ。」と堂々と答えてくれました。
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