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税理士法人タクトコンサルティング
株式会社タクトコンサルティング
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| No.422 速報！平成２２年度税制改正 |
～平成２２年度税制改正大網発表される！主な改正内容は以下のとおり～
【相続税・贈与税】
☆相続税・小規模宅地等の課税の特例
１．相続人等が相続税の申告期限まで事業又は居住を継続しない宅地等は、減額措置（現行：２００㎡まで５０％減額）の適用対象から除外する。
２．一の宅地等を共同相続する場合は、取得者ごとに適用要件を判定し、要件を満たさない者については減額をしない。
３．一棟の建物の敷地のうちに特定居住用宅地等に該当する部分とそれ以外の部分がある場合には、部分ごとに按分して減額割合を計算する。
４．被相続人等が居住の用に供していた宅地等が複数ある場合は、特定居住用宅地等は被相続人等が主として居住の用に供していた一の宅地等に限定されることを明確化する。
※ 上記の改正は、平成２２年４月１日以後の相続又は遺贈により取得する小規模宅地等に係る相続税について適用する。
【住宅・土地税制】
☆贈与税・所得税・法人税・個人住民税
１．住宅取得等資金に係る贈与税の特例措置等
（１）直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置
①非課税限度額（現行：５００万円）を次のように引き上げる。
・平成２２年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者は、１，５００万円
・平成２３年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者は、１，０００万円
②適用対象となる者を、贈与を受けた年の合計所得金額が２，０００万円以下の者に限定する。
③適用期限を平成２３年１２月３１日（現行：平成２２年１２月３１日）までとする。
※上記の改正は、平成２２年１月１日以後に贈与により取得する住宅取得等資金に係る贈与税について適用する。
ただし平成２２年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者については、上記の改正前の制度と選択適用できる。
（２）住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例
特別控除の上乗せ（現行：１，０００万円）の特例を廃止し、年齢要件の特例の適用期限を２年延長する。
２． 特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の特例
譲渡資産の譲渡対価の額が２億円以下であることの要件を追加したうえ、適用期限を２年延長する。
※上記の改正は、平成２２年１月１日以後に行う居住用財産の譲渡について適用する。
３． 居住用財産の譲渡・買換えに伴う譲渡損失の損益通算・繰越控除を２年延長する。
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| No.398 速報！平成２１年度税制改正 |
～平成２１年度自由民主党税制改正大網発表される！主な改正内容は以下のとおり～
【住宅・土地税制】
● 所得税 法人税 登録免許税 個人住民税 不動産取得税
（１）個人と法人が平成２１年と平成２２年中に取得をした国内にある土地等で、その年１月１日の所有期間が５年超の譲渡をした場合には、その年中の譲渡益から１，０００万円を控除する。
（２）平成２１年と平成２２年中に土地等を取得した法人と個人事業者は、その土地等の取得価額を限度として、取得後１０年間に他の土地等を売却して譲渡益が発生した場合であっても、先に取得した土地等の価額を圧縮記帳することにより、平成２１年取得分は譲渡益の８割、２２年取得分は６割について課税を繰り延べる。
（３）所有期間１０年超の事業用資産の買換え特例の適用期限を、平成２３年１２月３１日まで延長する。
（４）住宅ローン減税につき、制度内容を次の通り拡充のうえ、適用期限を平成２５年１２月３１日まで延長する。また、所得税で控除しきれなかった残額については、個人住民税から控除可能とする。（最高９７，５００円）
★一般の住宅に入居の場合
居住年 控除期間 借入金の年末残高の限度額 控除率
平成２１年 １０年間 ５，０００万円 １．０％
平成２２年 １０年間 ５，０００万円 １．０％
平成２３年 １０年間 ４，０００万円 １．０％
平成２４年 １０年間 ３，０００万円 １．０％
平成２５年 １０年間 ２，０００万円 １．０％
★認定長期優良住宅に入居の場合
居住年 控除期間 借入金の年末残高の限度額 控除率
平成２１年 １０年間 ５，０００万円 １．２％
平成２２年 １０年間 ５，０００万円 １．２％
平成２３年 １０年間 ５，０００万円 １．２％
平成２４年 １０年間 ４，０００万円 １．０％
平成２５年 １０年間 ３，０００万円 １．０％
（注）平成２１年中に入居し、控除期間１０年、かつ控除期間中の住宅借入金等残高がつねに５，０００万円とすると、控除率１％（長期優良住宅は１．２％）より、控除額の総額は５００万円（長期優良住宅は６００万円）となる。
（５）自己資金で長期優良住宅を新築又は省エネ・バリアフリー改修を行う場合は、一定
の税額控除を認める。
（６）不動産譲渡契約書等に係る印紙税の税率の特例措置の適用期限を、平成２３年３月３１日まで延長する。
（７）土地の売買に係る登録免許税の特例措置について、次の通り平成２３年４月１日から段階的に引き上げる。
～平成２３年 ３月３１日 １０／１，０００
平成２３年 ４月 １日～ １３／１，０００
平成２４年４月１日～平成２５年３月３１日 １５／１，０００
（８）住宅用家屋に係る所有権の保存登記、移転登記及び抵当権の設定登記に対する登録免許税の税率の軽減措置の適用期限を、平成２３年３月３１日まで延長する。
（９）不動産取得税の宅地評価土地の課税標準の特例（課税標準＝固定資産税評価額×１／２）、商業地の標準税率並びに住宅と住宅用地の標準税率を３％とする特例の適用期限を、平成２４年３月３１日まで延長する。
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| No.390 相続の入口と出口 |
１． 奥が深い
相続の仕事は奥が深いです。入口と出口があり、さらにまた入口があるからです。３０年以上この仕事をやり続けていますが、お客様の相談にのっていると、「毎日が新鮮」です。人生ドラマを見ているようです。
２． 土地活用とその後
相続税対策、固定資産税対策として、「土地有効活用」のため、借入金で賃貸住宅を建てました。２５年後に相続が発生しました。借入金は、ほとんど返済したものの、老朽化した建物の修繕費は大変です。さらには、兄弟３人の協議で「土地有効活用」の、「雲行きがあやしく」なりました。３年計画で、「更地売却」を計画し、定期借家契約に切り換えて、売却計画を実行しました。父は、「土地を守る為」と思っていましたが、相続人は、共有回避、財産分割、そして「土地は不要」と判断しました。
３． 資産会社は究極の節税
節税のために、資産は会社所有にする。株式を分散し、持株会社、財団を設立等々、大口資産家の相続税対策は、手が込み、複雑になります。
父が亡くなり、されに母が亡くなって、子供たちの代になると、対策そのものが現状と合わなくなってきます。対策は、すべて「現金」ではなく「間接」「共有」状態になっています。相続人は勿論、子供と言っても５０代後半です。親とは価値観、生き方が異なります。そこで当然「間接」「共有」の解消という、「出口」を求めてきます。この出口戦略が重要なのです。
不動産の現金化、金庫株、Ｍ＆Ａ、事業譲渡、ＭＢＯ、会社分割、財団そのものの行く末を何とかしなくては・・・。
株主の複雑化、高齢化に対応すべく、必ず「一件落着」させます。相続人の自主独立のお手伝いをします。
４． 生命保険の加入と出口
ご主人が突然亡くなりました。億単位の生命保険金を奥様が受け取りました。保険料の支払いはご主人が、受取人は奥様です。相続税法上は、「みなし相続財産」として、相続税の申告が必要です。
「本郷さん、遺言書通りですから、子供たちにはこの申告書は絶対に見せないでください。」
「なぜですか？」
「子供たちに、夫婦で築いた財産を見せる必要はありません。しかもこんな大きな金額が、あることを知ったらまずいですよ。」
確かにそうだな。保険金は奥様が受取人です。相続税法上はみなし相続財産ですが、民法上は分割協議の対象外です。子供には無関係です。億の単位のお金を、４０歳後半の子供が知ったら・・・。
奥様の気持ちは十分に分かります。そこで、子供たちには申告書は絶対に見せませんでした。
相続人に申告書を見せないのは問題ですが、親子関係の方が大事です。
５． 最後のひとこと
相続の仕事が終わり、数年後に突然連絡があしました。
「お久しぶりです。あれから３年経ちますね。」
「もう３年ですか。実は折り入ってご相談したいことがありまして・・・。」
こんなやり取りは日常茶飯事です。
その後に、相談がないようであれば、こちらの仕事に満足されてないか、自分が信頼されていないかです。普通であれば、相続後の相談は必ずあります。そうでなくては、プロの仕事ではありません。
ところで、もうひとつ大事な話があります。
相続でも何でも、仕事が一段落して終わったときに、最後の「決めセリフ」必ず言うことです。
「何かありましたら、いつでもご相談ください。どんなことでもかまいませんから、必ず事前に連絡してください。」
単純ですが、このひと言は必ず言います。照れずにはっきりと、お客さまの目を見つめて、しっかり伝えます。
相続は、一生のお付き合いですから。
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| No.372 住宅の税務をめぐる最近の話題 |
１． いつも問われる「居住用」の意味
マイホームの税務では、売却益から最大３，０００万円を控除できる特例の適用をめぐるトラブルが少なくありません。この特例は、原則として適用する人が実際に住んでいた住宅を適用対象としています。このため、①本当にその家で生活していたかどうか、②別宅や仮住まいやこの特例を受けることだけを目的として入居したのではないか、こんな疑問が出てくるケースでは、トラブルになるケースが多いのです。
最近、次のような事例がでてきました。隣の古い家を買って、自宅を買い増しした納税者Ａさんが後年、敷地全部を売って売却益が出た際、３，０００万円控除の特例を適用したところ、税務署から否認されたケースです。
裁決によると、Ａさんはもともと木造２階建ての家に住んでいました。平成８年に隣にあった古い木造２階建て、風呂・台所トイレ等がある床面積約６０平方メートルの家を取得しました。Ａさんはこの住宅に次男・三男を住まわせました。ただ、風呂は水漏れしており使っておらず、台所に水道・ガスは使わず、トイレのみ使用し、寝るだけの家として使っていました。このため食事と入浴は「本家」で済ませていました。その後、Ａさんは平成１６年にもとの家と買い増しした家の敷地を譲渡し、３，０００万円控除を適用しました。
２． 一体として本宅？それとも別宅？
しかし税務署は、住宅が２つ以上ある場合には、主として居住の用に供されていたと認められる家屋だけに特例の適用ができるから、買い増しした家の敷地は適用できないとして追徴しました。Ａさんは、二つの家屋を一構えの住宅として居住の用に供していたのだから土地全体の売却益に特例の適用が認められるべきだと不服申立して争いとなったものです。
国税不服審判所は、「二以上の家屋が併せて一構えの家屋であると認められるか否かについては、単に親族等によって機能的に一体として居住の用に供されているのみでは不十分であり、家屋の構造、規模、設備等の状況から判断していずれかまたはそれぞれが独立の居住用家屋としては機能できないものでなければならない」として、Ａさんが買い増しした家を居室として利用していたのは「主観的事情にすぎない」と指摘。Ａさんの主張を退けています（平成１９年２月７日）。
３． 相続後すぐに贈与したら特例はどうなる？
被相続人と同居していた相続人が、同居住宅の敷地を相続したら相続税の計算上、「小規模宅地の評価減特例」が適用されます。では相続した敷地の一部をすぐに配偶者に贈与した場合、どうでしょうか・・・。
「小規模宅地の評価減特例」は、被相続人が自ら住んでいた所有地を相続人が取得した場合、一定の要件のもとで相続税の計算上、５０％又は８０％の評価減が認められる税制上の特典です。８０％の評価減が認められるのは２４０平方メートルまでの宅地です。
さらに①被相続人の配偶者が相続した場合、②被相続人と同居していた親族が相続し、相続開始前から少なくとも相続税の申告期限までその宅地を保有・居住している場合、③相続開始直前、被相続人に同居していた相続人がいない場合で、相続開始前３年間、自分の家に住んだことのない相続人が宅地を相続し、相続開始時から申告期限までその宅地等を有している場合のどれかに該当する場合に、ようやく８０％評価減が認められますが、この要件を満たさないと２００平方メートルまでの敷地に対し５０％の評価減しか認められない仕組みです。
４． 原則では「小規模宅地の評価減」適用ないが・・・
先の相続後すぐに贈与したという問題は、②のケースの変形といえるタイプです。すなわち、被相続人と同居していた相続人が、同居していた住宅の敷地を相続したものの、相続税の申告期限までに、一部を相続人の配偶者に贈与したケースです。この場合、８０％評価減が適用されるのは、宅地のどの範囲までかが問題になります。
東京国税局の資料によると、この問題について、同居していた相続人が取得した宅地は、そのまま相続税の申告時点まで保有していれば８０％の評価減が適用できたが、申告期限前に配偶者に贈与した一部の宅地については本来、８０％の評価減の適用はないが、一棟の住宅の敷地に、８０％評価減が適用できる部分がある場合には、一定の事業用宅地に該当する場合を除いて、敷地全体が８０％評価減の適用が取扱いで認められているとしています（措置法通達６９の４―２２）。
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| No.361 安全に財産を相続するために |
１．遺言書をめぐるトラブル
お父様が亡くなりました。四十九日法要の際に相続人が集まった席で長男が遺言書があると切り出しました。ところが、その席で次男も遺言書を預かっているとスーツの内ポケットから封筒を取り出しました。遺言書が２通です。それぞれの子供が自分に有利な遺言書をお父様にお願いして書いてもらっていたのでした。相続の方針は皆さんで話し合って決めることができれば良いのですが、そうもいかないことがありますね。
２．遺言書の限界
相続でもめないために遺言書を作成するのですが、遺言書は何回でも書き直すことができ、古い遺言者はただの紙切れになってしまいます。ですから遺言書はその内容が変更されてしまうリスクがあるのです。
では、遺言書を契約書にして親族全員で署名押印して財産の分け方を決めたら変更できなくなるのでしょうか。結論としてはこれも遺言書と同様に親の一方的な意志で内容を変えることができます。遺産の分配は親の権利であり、誰も拘束することはできないのです。
３．相続の方針を確定させるための対応策
ではどうすれば相続の方針を事前に確定できるのでしょうか。ひとつは生前に贈与してしまうことです。
しかし生前に贈与できない事情がある場合にどう対策するか、ここで負担付死因贈与契約があります。負担付死因贈与契約とは「老後の面倒を診てくれたら、私が死んだときに××を贈与する」というもので、なんらかの負担をしたかわりに財産をあげるというものです。財産をもらう人がきちんと負担を負っている場合には、後から親の一方的な意思で内容を変更することはできません。
４．遺留分放棄
生前贈与、遺言書、負担付死因贈与契約書等により相続の方針を決めておいてもその内容が、ある相続人（Ａさん）に著しく不利になっている場合、Ａさんが遺留分の減殺請求という手続きをとれば、他の相続人はＡさんに法律で保証された一定の財産（遺留分）を渡さねばなりません。
そこで、遺留分を侵害しているような遺言書等が作成されている場合で、これを確実に履行するには相続発生前に家庭裁判所の許可を得て遺留分の放棄をしてもらう必要があります。もちろん放棄する人が自分の意思で行うことが必要です。裁判所で、遺留分の放棄を申請した者の意思と放棄の理由等が確認されて許可されることになります。
５．財産管理能力がない者への遺贈等
相続税の負担を考えて、子供をとばして孫に財産を遺贈する場合、財産の管理が問題となることが少なくありません。孫にはまだ財産の管理能力がなく、誰かにだまされて、あげた財産を失ってしまうのではないか心配です。このような場合には、信託の活用が検討できます。事前に不動産を信頼できる子供か同族法人に信託します。不動産は子供か同族法人の名義となり責任を持ってしっかり管理されます。そして受益権（不動産から得られる収入を得る権利）を孫に遺贈するのです。孫は実質的には不動産をもらったのと同じ経済効果を得ることができます。もとろん相続税の対策にもなります。
また、親が子に財産を贈与しても、引き続き親が財産の管理をしている場合、税務調査において名義預金等（名義は子供でも実質面において親の財産と認定される）として否認されることがあります。これは相続調査における否認事例の第一位です。贈与したつもりの財産を親が引き続き管理する所にリスクがあります。しかし、子供に管理させては無駄遣いしてしまうかもしれないし・・・。そこで、子供に贈与した財産を親が信託により預かってしまいます。親が管理していても信託契約に従っている以上、問題とされるリスクは少ないでしょう。
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| No.360 大胆素敵な相続・資産対策 |
１． 都心不動産の贈与
２年前、 ７５歳で遺言書を書いたオーナー経営者Ａさんは、「これで気持ちが落ち着いた。これからはヘタな節税対策はしないでくれ。晩節を汚したくないから。」元気なＡさんがきっぱり言いました。
ところが、昨年Ａさんは、遺言書の内容通りに「都心の不動産を子供（孫を含む）に贈与してくれ。」「 ２～ ３年後に都心の土地の相続税評価額は ２～ ３倍になるから。今年が評価額では底値だと思う。」
強い口調で言われました。登記費用、贈与税等も、Ａさんが立替えました。その後預かり保証金と家賃収入で返済計画をたてました。建物の減価償却費（支出を伴わない費用）が立替え金の返済原資となります。
平成 １８年から平成 １９年にかけて公示価額は ４０％引き上がり、その後も上昇することでしょう。莫大な財産贈与を完了させてしまいました。
２． 大型な資産の組替え
好立地な場所に大型な建物を建設に着手したＢさん。これで借入金が個人、法人合計で ２０億円を超えました。
そして本年、大型駐車場の売却を決断した。来年末に期限切れとなる事業用資産の買換特例を適用させることにした。
「今は金利が安い。建物は昨年に契約し、適正価額だ。家賃は定期借家契約で５年は安定する。しかし ５年後は分からない。将来金利が上がり、家賃が下がれば大きなリスクになる。土地価額はピークだと思う。今が組替えのラストチャンスだ。」
土地売却資金で、建物の借入金返済すれば収益力は向上します。キャッシュフローは格段に良くなります。法人、個人の所得は増えます。新たな税金（法人税、所得税）問題は出てきます。しかし、経営と資金の安定度は高まります。
３． ６８歳、引退。株式全部贈与
Ｃさんは創業 ４０年、満 ６８歳です。「今が潮時、息子（４０歳）にバトンタッチする」と決断した。夫婦で引退します。退職金を ２人で数億円引き出します。会社は蓄積利益を吐き出して、赤字となります。株価は半値に引き下がり、会社の資金は ３分の １に減少しました。跡継ぎの息子さん曰く、「会社の金庫は空っぽです。でも、社員と設備はあります。それに、取引先も安定しています。父から引き継ぐ会社には信用（ブランド）が残っています。」
相続時精算課税制度を利用したので、 ２０％の贈与税を父から借りて支払いました。
「この後、会社の価値を引上げるのは私の仕事であり、責任です。」退職金はＣ夫婦の老後の生活資金と弟と妹への財産分けに充当します。
４． 大胆なことが出来る
こうした大型な贈与、組替え、そして決断と実行ができる背景は何か？理由は３つあります。
①資金や収益力があること
資金の余裕がなければ、諸費用が支払えません。収益力がなければ費用化のメリット、贈与される人の喜びはありません。費用や贈与税の額は財産の大きさと比較して考えます。
②決断力のあるリーダーが健在
理屈で分かっても、決断と実行ができなければ「絵に描いた餅」です。リーダーシップのある父親が元気でパワーのあるうちに実行します。
③親子、夫婦関係が良好なこと
家族仲が良好なのが前提条件です。親が子に贈与。子は親に感謝。ハッピー家族だから出来ることです。
最後に、「節税をしなくて良い」と言ったＡさんに「どうして思い切った贈与をしたのですか？」と聞くと、「ヘタ(・・)な(・)節税はするなと言った筈だよ。」と堂々と答えてくれました。
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